A evolução do mercado e investimento imobiliário no nosso país ao longo dos últimos anos, com especial enfoque nas grandes metrópoles, trouxe à tona uma situação sensível, na medida em que não raras vezes envolve pessoas mais idosas (65 anos ou mais), que vivem em prédios antigos.
Neste contexto, vários prédios antigos, degradados e muitas vezes nem sequer constituídos em propriedade horizontal, vieram a ser adquiridos por investidores ou fundos de investimento que, muitas vezes, se depararam com a existência de inquilinos de idade igual ou superior a 65 anos ou até com arrendamentos vitalícios.
Em regra, existem medidas de proteção aos inquilinos com mais de 65 anos ou grau de incapacidade comprovado igual ou superior a 60%, que residem há mais de 15 anos no locado, no sentido de os proteger de um procedimento de despejo.
No entanto, existem exceções que permitem que o senhorio solicite o despejo do inquilino, nomeadamente, por motivos de remodelação ou renovação profunda do imóvel locado ou necessidade de arrendamento próprio ou para familiares em 1º grau.
Ora, perante uma situação em que existam inquilinos idosos ou com proteção vitalícia no prédio adquirido na totalidade por um investidor, uma solução bastante vantajosa poderá ser a negociação e formalização de um acordo de cessação do contrato de arrendamento.
Este Acordo, que terá como objetivo compensar o transtorno do inquilino pela saída do imóvel locado, passará pela estipulação de um valor em dinheiro e respetivo pagamento ao inquilino. Tratar-se-á, portanto, de uma compensação pecuniária.
De alertar que, a compensação a prever num Acordo deste género não tem de passar única e exclusivamente por estipular o pagamento de uma determinada quantia em dinheiro, podendo antes, por exemplo, configurar uma compensação em espécie, como seria o caso de “disponibilizar” ao inquilino um outro imóvel. Poder-se-ia equacionar e acordar numa simples deslocação física do inquilino e seus pertences para um local com características equivalentes às do imóvel arrendado, quiçá onde fosse inclusive possível manter o arrendamento nas mesmas condições.
Convém, contudo, alertar que cada uma das situações acima referidas pode apresentar um enquadramento fiscal distinto, daí ser importante que cada uma delas seja alvo de uma prévia análise jurídica, entre outros regimes, à luz das regras do Direito Fiscal.
Isto porque, subjacente a uma compensação por acordo de cessação de um contrato de arrendamento estará, por regra, uma situação de renúncia onerosa uma posição contratual inerente a contratos relativos a bens imóveis.
Ora, a este respeito refere o art.º 9.º, n.º 1, al. e) do Código de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“CIRS”) que se consideram incrementos patrimoniais “As indemnizações devidas por renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis, com exceção das indemnizações legalmente devidas pela denúncia de contratos de arrendamento sem termo, relativos a imóveis que constituam habitação permanente do sujeito passivo, nos casos previstos no artigo 1101.º do Código Civil.”
E assim, em termos fiscais, a compensação sendo apta a integrar o conceito de incremento patrimonial, constitui um rendimento da categoria G, sujeito a tributação em sede de IRS, à taxa de 28%.
No entanto, o referido artigo 9.º do n.º 1, al. e) do Código de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares exceciona a tributação das indemnizações devidas pela denúncia de contratos cujo imóvel locado seja habitação própria permanente do arrendatário, o que na prática, levanta uma questão bastante pertinente. O que acontece se a indeminização a pagar for superior aos limites definidos na lei?
Parece-nos evidente que a resposta passará pela sujeição a tributação de qualquer valor que exceda os limites definidos, nos termos gerais relativos á Categoria G, devendo o seu beneficiário proceder à sua declaração no respetivo Anexo G da declaração Modelo 3. Como, aliás, é posição da Autoridade Tributária.
Já quem paga as indemnizações não tem qualquer obrigação fiscal acessória, no sentido de que não é obrigado a reter na fonte o montante do imposto devido ao contrário do que sucede para outros incrementos patrimoniais constantes do Artigo 9.º do CIRS.
As questões contratuais e suas implicações fiscais são sempre bastante complexas e muitas vezes levantam dúvidas que deverão ser resolvidas com recurso a profissionais qualificados. A Belzuz Abogados conta com profissionais com vasta experiência em direito comercial e fiscal que podem ajudar na solução para as mais variadas questões, incluindo a que se levanta neste artigo, dando todo o necessário acompanhamento e assessoria jurídica.
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